Cicha rewolucja na europejskim rynku nieruchomości. Polska ma swoją szansę

01 June 2026

Europejski segment nieruchomości premium rośnie szybciej niż rynek masowy. Kapitał systematycznie przepływa z przegrzanych metropolii do destynacji sprzedających styl życia: kurortów alpejskich, regionów nadmorskich i jeziornych. Zdaniem Radosława Jodko, eksperta ds. inwestycji, w tej nowej geografii Mazury są dziś najbardziej niedoszacowanym kierunkiem premium w tej części Europy.

Z tego tekstu dowiesz się, że:

Praga została liderem europejskiego segmentu premium, wyprzedzając tradycyjne stolice luksusu
Premium na rynku nieruchomości przestaje być synonimem prestiżu, a staje się klasą aktywów
Wygrywają destynacje sprzedające styl życia, nie metry kwadratowe
Mazury mają zestaw cech, które według raportów decydują o wzroście wartości w segmencie premium
Premium wymaga konsekwencji w utrzymaniu standardu. Tam, gdzie deweloperzy ulegli pokusie skalowania, rynek wcześniej czy później weryfikował wycenę w dół

Dane z najnowszego „Wealth Report 2026” Knight Frank pokazują, że segment premium rośnie szybciej niż rynek masowy, a w ponad połowie analizowanych miast ceny nieruchomości prime wzrosły powyżej 3 proc. rocznie. Liderem Europy została Praga, która wyprzedziła tradycyjne stolice luksusu. Tuż za nią rosną: Marbella, Porto i alpejskie kurorty. Z globalnej perspektywy największą dynamikę pokazuje Tokio – z ponad 50-procentowym wzrostem w segmencie premium, napędzanym kombinacją niskich stóp procentowych, ograniczonej podaży i silnego popytu regionalnego. Po drugiej stronie skali znalazł się Londyn – z największym spadkiem w Europie, będącym pochodną zmian podatkowych i zaostrzających się regulacji.

– To pokazuje zasadniczą cechę rynku premium: kapitał jest tu wyjątkowo mobilny i natychmiast reaguje na zmiany otoczenia

– zauważa Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group

Trend potwierdzają również dane Eurostatu – ceny nieruchomości w Unii Europejskiej rosną najszybciej w krajach turystycznych: Portugalii, Hiszpanii i Chorwacji.

Lifestyle zamiast metrażu

Dane pokazują, że wygrywają miejsca, które sprzedają styl życia, a nie metry kwadratowe. Kurorty narciarskie, destynacje nadmorskie, ośrodki golfowe i regiony z jeziorami stają się dziś realnym safe haven dla kapitału – alternatywą zarówno dla obligacji, jak i dla nasyconych luksusowymi inwestycjami centrów stolic.

– To widać coraz także w tym, że klienci pytają dziś nie o lokalizację, tylko o doświadczenie, jakie da im nieruchomość przez kolejne lata. Apartament w centrum miasta już tego nie gwarantuje. Za to krajobraz, dostęp do wody, jakość przyrody, kameralność – tak. To są aktywa, których nie da się zreplikować deweloperskim modelem skalowania

– mówi Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji, specjalizujący się w segmencie premium.

W praktyce oznacza to redefinicję samego pojęcia premium. – Przestaje ono być synonimem zakupu prestiżowego, a staje się klasą aktywów. W warunkach inflacji, geopolitycznej niepewności i mobilności globalnego kapitału, dobrze zlokalizowana nieruchomość w segmencie prime pełni funkcję, którą jeszcze dekadę temu pełniło złoto i obligacje skarbowe – zauważa Jodko.

Rynek z naturalnie ograniczoną podażą

W polskim kontekście dyskusja o premium od lat koncentruje się na wybrzeżu. Najlepsze adresy nad morzem – z widokiem, dostępem do infrastruktury i naturalnie ograniczoną podażą – zaczynają funkcjonować jak mikrorynki premium. Ale geografia luksusu w Polsce nie kończy się na Bałtyku.

– Mazury są dziś najbardziej niedoszacowanym kierunkiem premium w tej części Europy. Mamy tu wszystko, co według raportów decyduje o wzroście cen w segmencie luksusowych nieruchomości: naturalnie ograniczoną podaż wynikającą z przepisów środowiskowych, unikalny kapitał krajobrazowy oraz rosnący popyt ze strony klientów, którzy chcą drugi dom w odległości kilku godzin samochodem

– wskazuje Jodko.

Inwestycja na Mazurach

– Porównując z danymi europejskimi, można powiedzieć, że Mazury – podobnie jak alpejskie kurorty czy portugalska Algarve – to rynek, w którym wartość nieruchomości buduje nie liczba metrów, lecz dostęp do niepowtarzalnego zasobu naturalnego – wyjaśnia ekspert. Linia brzegowa jezior jest skończona, plany zagospodarowania coraz bardziej restrykcyjne, a inwestycje, które uzyskują pozwolenia w pierwszej linii brzegowej, stają się aktywami coraz trudniej dostępnymi.

Pułapka premium z wyższą metką

Doradca zwraca jednak uwagę na kluczowe ryzyko, które dotyczy całego polskiego segmentu premium.

– Nie każda inwestycja nad jeziorem czy nad morzem jest premium. Premium to bardzo konkretny zestaw cech: jakość projektu architektonicznego, klasa wykończenia, profesjonalne zarządzanie, infrastruktura serwisowa, prywatność. Tymczasem rynek wciąż masowo myli kategorie – i to jest największe zagrożenie dla inwestorów, którzy w dobrej wierze kupują „premium”, a po pięciu latach okazuje się, że trafili do segmentu masowego z wyższą metką

– ostrzega Jodko.

To rozróżnienie staje się coraz ważniejsze w miarę, jak segment dojrzewa. – Europejskie rynki premium – te, które rosną dziś najszybciej – łączy nie tylko lokalizacja, ale konsekwencja w utrzymaniu standardu. Tam, gdzie deweloperzy ulegli pokusie skalowania, rynek wcześniej czy później zweryfikował wycenę w dół – wyjaśnia Radosław Jodko.

Dlatego do tego, by osiągnąć poziom europejski, potrzebni są inwestorzy, deweloperzy i samorządy, którzy traktują premium jako kategorię chronioną, a nie etykietę marketingową. W przeciwnym razie polski rynek powtórzy błąd, przed którym świat luksusu właśnie się broni: rozcieńczenie marki, którą tak trudno było zbudować.

5 WNIOSKÓW DLA INWESTORA

Premium to dziś klasa aktywów, nie etykieta prestiżu. W warunkach inflacji i mobilności globalnego kapitału dobrze zlokalizowana nieruchomość premium pełni funkcję podobną do tej, którą jeszcze dekadę temu pełniły złoto i obligacje skarbowe. To zmienia horyzont inwestycyjny z transakcji okazjonalnej na element strategii ochrony kapitału.

Wartość budują zasoby nie do zreplikowania. Linia brzegowa jeziora, ekspozycja na Alpy, dostęp do morza w pierwszej linii - to aktywa skończone i prawnie chronione. Tam, gdzie podaż jest naturalnie ograniczona, ryzyko korekty cenowej jest istotnie niższe niż w segmentach masowych.

Sprawdzaj premium po cechach, nie po metce. Realne premium to spójny zestaw: jakość projektu architektonicznego, klasa wykończenia, profesjonalne zarządzanie, infrastruktura serwisowa, prywatność. Brak któregokolwiek elementu oznacza, że za pięć lat inwestycja może zostać przeszacowana w dół.

Uważaj na efekt skalowania. Europejskie rynki, które rosną najszybciej, łączy konsekwencja w utrzymaniu standardu. Tam, gdzie deweloperzy poszli w wolumen, rynek prędzej czy później zweryfikował wycenę. To samo ryzyko dotyczy dziś polskiego wybrzeża i Mazur.

Geografia premium w Polsce się poszerza. Wybrzeże jest już rozpoznane jako mikrorynek prime. Mazury – przy zachowaniu standardu – są dziś na etapie, na którym przed laty była portugalska Algarve. To moment, w którym wejście jest jeszcze możliwe na korzystnych warunkach, ale okno czasowe się zawęża.

Radosław Jodko - ekspert ds. inwestycji, z rynkiem finansowym związany od 2005 roku. Pracował w biurach maklerskich. Specjalizuje się w badaniach psychologicznych podstaw decyzji finansowych. Popularyzator i propagator analizy ekonomicznych aspektów stylów życia pracowników i ich wpływu na koszty pracodawców. Zwolennik zasad uczciwej informacji w marketingu finansowym.

Attachments

Download All

Radosław Jodko_GAB_5366.jpg

image | 8.67 MB

Download

Inwestycja_Mazury_mat prasowe.jpeg

image | 273 KB

Download

Inwestycja_Mazury.jpeg

image | 267 KB

Download