Przebudowa biur na mieszkania trudna, ale nieunikniona

W USA czy Kanadzie przekształcenia biurowców w obiekty mieszkaniowe to temat szeroko komentowany i coraz częściej realizowany przez tamtejszych inwestorów. Uwarunkowania, jakie skłaniają do przebudowy budynków biurowych na mieszkaniowe, są podobne do tych obserwowanych w Polsce – rosnące stopy procentowe i pandemia doprowadziły do gwałtownego wzrostu liczby niespłacanych kredytów komercyjnych i pustostanów, zwłaszcza w starszych budynkach biurowych, oferujących mniej prestiżowe lokalizacje i mniej udogodnień.

Poziom pustostanów w USA czy Kanadzie jest dość podobny do rynku w Polsce. Według firmy CBRE poziom pustostanów biurowych na Manhattanie w maju br. wyniósł 15%. Dla porównania w Polsce od II kwartału 2022 roku wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych znajduje się w trendzie wzrostowym i na koniec III kwartału 2023 roku wyniósł 17,3% – podkreśla dr Jan Gąsiorowski.

Jak zauważa ekspert, w wielu dużych ośrodkach za oceanem trwa boom na budowę nowych biur, ponieważ większe firmy przenoszą się do budynków oferujących nowoczesną powierzchnię, szereg udogodnień i rozwiązania zgodne ze strategiami ESG. Oznacza to degradującą się powierzchnię biurową w centrach miast, przy jednoczesnym deficycie mieszkań. Naturalnym krokiem powinna być zatem konwersja budynków biurowych na mieszkalne – jako tańsze i prostsze rozwiązanie. Okazuje się jednak, że taka konwersja jest bardzo trudna zarówno z uwagi na przeszkody regulacyjne, jak i finansowe.

Wiele władz lokalnych w USA i Kanadzie skłania się do przygotowania zachęt dla firm, dzięki którym zamiana powierzchni biurowych na mieszkaniowe staje się dla inwestorów bardziej przyjazna i wykonalna. Tym samym unika się kosztownych i uciążliwych wyburzeń w centrach miast, które wraz z nowymi budowami generują znacznie więcej emisji CO2 niż konwersja istniejących budynków – zauważa dr Jan Gąsiorowski.

Jednym z liderów w zakresie takich konwersji jest miasto Calgary w Kanadzie. Z kolei władze San Francisco starają się dostosować obecne przepisy budowlane do potrzeb konwersji, a w Waszyngtonie burmistrz chce przeznaczyć istotne środki na program ulg podatkowych wspierających takie przekształcenia. Głośno jest także o pomysłach burmistrza Nowego Jorku, który forsuje zmiany w przepisach związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, zaś strefa przemysłowa w centrum Manhattanu ma umożliwiać wykorzystanie jej również pod kątem powierzchni mieszkaniowych.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Niemczech, gdzie coraz silniej odczuwalny jest deficyt mieszkań. Według specjalistów z firmy JLL konwersje powierzchni biurowych na mieszkalne nie odegrały do tej pory szczególnej roli na tamtejszym rynku, jednak zmiany już są widoczne. Jak wyliczyli specjaliści, we Frankfurcie liczba konwersji wzrosła ponad dwukrotnie w ciągu ostatnich 15 lat, a wolna powierzchnia biurowa w siedmiu głównych miastach ma potencjał przekształcenia pustostanów w 20 tys. mieszkań do 2025 roku. Odpowiada to około 40% zapotrzebowania na przestrzeń mieszkalną w metropoliach, które pojawi się w ciągu najbliższych 2 lat.

Tymczasem w Polsce borykającej się z równie bolesnym deficytem mieszkań liczba konwersji przestrzeni biurowych na mieszkaniowe jest niewielka w porównaniu ze skalą wyburzeń. Być może sytuację w kraju zmieni rozwijający się rynek PRS, gdzie inwestorzy mogą pokusić się o spektakularne przebudowy np. w dzielnicach tradycyjnie kojarzonych z biurowcami. Przykładem takiego trendu może być sprzedaż przez Fundusz Octava biurowca Obrzeżna Center inwestorowi, który zamierza go przebudować i zmienić jego funkcję na mieszkaniową. Obrzeżna Center to budynek zlokalizowany przy głównym skrzyżowaniu Mokotowskiego Obszaru Biznesowego – nazywanego przez warszawiaków potocznie Mordorem.

Część nieruchomości biurowych w Polsce, zwłaszcza tych starszych, podobnie jak w USA czy Niemczech, jest w bardzo trudnej sytuacji ekonomicznej. Często sprzedaż takich aktywów oznacza likwidację budynku. Widać to po dużej liczbie wyburzeń, jakie w ostatnim czasie można zaobserwować w centrach polskich miast – tłumaczy dr Jan Gąsiorowski.

Przykładowo z krajobrazu Warszawy znika Atrium International, a Empark Mokotów Business Park zostanie radykalnie przebudowany. Podobnie dzieje się w każdym większym mieście w Polsce. W Krakowie znika galeria Plaza, a we Wrocławiu biurowiec Impela. Specjaliści zwracają jednocześnie uwagę, że brakuje zachęt, czy to finansowych, czy to regulacyjnych, do przekształcania i przebudowy istniejących projektów. 16 sierpnia 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne, który później przemianowano na projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Konwersja wg projektu miała być przeprowadzana bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku. Mankamentem projektu, który miał być przyjęty przez Radę Ministrów w III kwartale 2023 r. był jednak ograniczony czas w jakim konwersje mogłyby zostać przeprowadzone. Miało to nastąpić tylko w ciągu 2 lat od wejścia przepisów w życie. Dodatkowo zawarto w projekcie zapisy, zgodnie z którymi gmina otrzyma preferencyjną ofertę zakupu lokali czy budynków mieszkalnych odpowiadających co najmniej 5% łącznej powierzchni inwestycji, co znacznie podniosłoby koszt takiej konwersji. Aktualnie brak jest zapowiedzi dotyczących dalszych losów tych przepisów.

Brak regulacji stymulujących przekształcanie powierzchni biurowych na mieszkaniowe stawia takie ambitne i ciekawe projekty w trudnej sytuacji. Obecnie inwestorzy mają jedynie możliwość skorzystania z przepisów i trybu w ramach tzw. lex deweloper, co nie zawsze promuje konwersję jako pożądany kierunek przebudowy. Przykład płynący zza oceanu, gdzie mamy zachęty zarówno podatkowe, jak i prawne, jest ciekawym kierunkiem, który umożliwia władzom lokalnym stymulowanie i realne wpływanie na przestrzeń miejską. Odpowiednie przepisy dedykowane konwersji budynków biurowych na mieszkalne mogą zwiększyć liczbę tego typu projektów przeprowadzanych na polskim rynku i tym samym zapewnić istotny wzrost dostępnej powierzchni mieszkaniowej w największych miastach w Polsce – podsumowuje dr Jan Gąsiorowski.

Zgodnie z obliczeniami JLL na rynku niemieckim koszty konwersji biur na powierzchnie mieszkalne w głównych miastach wynoszą średnio blisko 50% mniej niż w przypadku nowych budynków, pomimo szeregu wyzwań związanych z konstrukcją i dostosowaniem takich budynków. Ponadto emisja CO2 jest znacząco niższa w przypadku renowacji. Według najnowszych badań budynki odpowiadają za 38% światowych emisji CO2, przy czym 28% pochodzi z eksploatacji budynków, a pozostałe 10% spowodowane jest zużyciem energii niezbędnej do produkcji materiałów i technologii wykorzystywanych w budownictwie.